Nachhaltige Immobilienwirtschaft

Von: Institut Bauen und Umwelt e. V.

Trotz großer Potenziale bleibt das Investoreninteresse an nachhaltigen Gebäuden verhalten. Woran das liegt und welche Lösungen es für dieses Problem gibt, stellte jüngst eine Studie der Deutschen Bank vor.

Bild: tdx/IBU

(tdx) Nachhaltige Gebäude, sog. „Green Buildings“ bergen ein hohes Einsparpotenzial: niedriger Energieverbrauch, ökologische Materialien und hohe technische Leistungsfähigkeit zeichnen die Gebäude der Zukunft aus. Für Investoren versprechen sie höhere Mieten, geringere Leerstände, schnellere Vermietbarkeit und niedrige Energie- und Betriebskosten – kurz: die Nettoeinnahmen steigen. Folglich interessieren sich Investoren immer mehr für nachhaltige Gebäude und fordern entsprechende Informationen an.

Zu Beginn der Entwicklung nachhaltiger Gebäude fehlte den Investoren das Bewusstsein, den Entwicklern das entsprechende Know-How und insgesamt fehlte es an Zertifizierungsexperten. Nachdem diese Probleme beseitigt waren, stieg die Zunahme der nachhaltigen Immobilienwirtschaft stetig an. Die fehlende Einbeziehung des Faktors Ökonomie und vor allem das Fehlen einheitlicher Standards bzw. ganzheitlicher Bewertungssysteme verlangsamten zu Beginn eine rasche Entwicklung.

Ein allgemein gültiges Bewertungssystem zu entwickeln ist allerdings sehr schwer: Je nach dem, ob es sich um ein privates Gebäude, Büro-, Wohn- oder öffentliches Gebäude handelt, gelten verschiedene Ansprüche und Anforderungen, die mitunter erheblich voneinander abweichen. Zudem müssen auch lokale Bedingungen mit in eine Bewertung einbezogen werden können. Einen gänzlich einheitlichen Standard kann und wird es allein deshalb niemals geben. Für jeden Gebäudetyp muss ein abgestimmtes System entwickelt werden, dass flexibel auf verschiedene regionale Bedingungen, wie z.B. Klima, reagieren kann.

Mit der Zeit wurden von Staat und privater Wirtschaft verschiedene Zertifizierungssysteme entwickelt, um für Investoren, Bauherren und Planer das Herausstellungsmerkmal „nachhaltig“ deutlicher zu kennzeichnen und eine Investition attraktiver zu machen. Die unterschiedlichen Systeme definieren ein „Green Building“ nach eigenem Ermessen und eigenen Standards. Dadurch wurden Gebäude untereinander vergleichbarer und die Nachhaltigkeit eines Gebäudes wurde zum prominenten Verkaufsargument. Doch selbst solche, von externen Stellen zertifizierte, als nachhaltig ausgewiesene Gebäude stellten für den Investor noch ein gewisses Risiko dar: Schließlich war für ihn nicht gesichert, dass das angewendete Bewertungssystem auch eine breite Marktakzeptanz erfährt.

Dies wird durch das Gütesiegel der Deutschen Gesellschaft Nachhaltiges Bauen (DGNB) gelöst. Die Zertifizierung garantiert höchste Standards und darüber hinaus prüft das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung BMVBS auf Anfrage künftig auch privatwirtschaftlich entwickelte Bewertungssysteme nach einem strengen Kriterienkatalog und verleiht ihnen das Siegel „vom BMVBS geprüftes und anerkanntes System“. Dadurch werden Systeme vergleichbarer und bekommen selbst ein „Qualitätssiegel“, anhand dessen für den Investor die Qualität des Bewertungssystems sowie des Gebäudes insgesamt garantiert ist und das Risiko der Investition weiter verringert wird.

Im weltweiten Vergleich stehen in Deutschland, als größtem Immobilienmarkt Europas, mit den Bewertungssystemen BNB und dem Deutschen Gütesiegel Nachhaltiges Bauen (DGNB) noch relativ junge, dafür aber besonders reife Systeme zur Verfügung. Alle Aspekte des nachhaltigen Bauens werden in ihnen erstmals vereinheitlicht. Dazu gehört neben Ökologie, Soziokulturellem und der technischen Leistungsfähigkeit auch der für Investoren so wichtige Faktor Ökonomie.

Denn abgesehen von der Verantwortung gegenüber der Umwelt, interessiert sich ein Investor nur für ein nachhaltiges Gebäude, wenn es sich rechnet. Damit der Investor die Rentabilität der Investition berechnen kann, bedarf es allerdings genauer Kennziffern und umfassender lokaler Betriebs- und Transaktionsdaten. Sind diese nicht vorhanden, kann er die Rechnung nicht oder nur unvollständig tätigen und die Investition birgt für ihn automatisch ein höheres Risiko. Dementsprechend wird für Europa eine einschlägige Studie gewünscht, die die Rentabilität von „Green Buildings“ mit gewöhnlichen Bauten vergleicht und detailliert darstellt. Im Sektor der Bürogebäude sind der Bedarf und das Interesse an nachhaltigen Gebäuden nach wie vor ungebremst. Sie machen momentan den größten Anteil des nachhaltigen Immobilienmarktes aus. Schließlich fließt ein großer Teil der Gesamtkosten eines Unternehmens in die Betriebskosten und durch energieeffiziente Gebäude und Technologien kann viel Geld eingespart werden. Zudem verbessert ein nachhaltiges Gebäude nachweislich die Arbeitsbedingungen für Arbeitnehmer: Sie sind gesünder und letztendlich produktiver. Neben diesen physiologischen Aspekten hat das nachhaltige Büro- oder Fertigungsgebäude aber auch einen psychologischen Vorteil: das Unternehmen steht nach außen hin als besonders umweltbewusst und verantwortungsvoll da und wird so auch für qualifizierte Bewerber zunehmend interessanter.

Von der Nische zum Standard

Um jedoch die nachhaltige Immobilienwirtschaft in sämtlichen Bereichen zu etablieren, müssen alle Faktoren stimmen und ineinander greifen. Die EU-Staaten setzten deshalb auf einen Maßnahmen-Mix aus der Regulierung des Baus und Betriebs von Gebäuden (Bauvorschriften, Energieausweise, etc.), dem Markteingriff über Steuern und Umweltrichtlinien (Energiesteuer, Subventionierung nachhaltiger Investitionen), der Prägung des öffentlichen Bewusstseins und dem beispielhaften Vorangehen durch den Bau nachhaltiger Gebäude durch den Staat selbst.

Egal, ob Bauherr, Investor, Mieter, oder Unternehmer – für jeden sind andere Kriterien entscheidend, um nachhaltigem Bauen den Vorrang zu geben. Dementsprechend sind Systeme, die ein Gebäude transparent und nachvollziehbar bewerten eine absolute Notwendigkeit. Als Öko-Label Typ III liefert die Umwelt-Produktdeklaration (EPD) des Institut Bauen und Umwelt (IBU) für diese Systeme die erforderliche Grundlage.

Mit der Einführung der Gütesiegel DGNB und BNB sind erste Schritte für Büro- und Verwaltungsgebäude getan. Des Weiteren können Anreizprogramme dazu beitragen, die Investitionen in nachhaltige Immobilien aller Art langfristig zu erhöhen. Der Aushang von Energieausweisen – wie es beispielsweise auch in Großbritannien der Fall ist – kann ebenfalls eine Verhaltensänderung bei allen Beteiligten bewirken. So oder so: Nachhaltige Immobilien sind aus ökonomischer und ökologischer Sicht die Zukunft und werden früher oder später der unumgängliche Standard sein.

Weitere Informationen sind erhältlich beim Institut Bauen und Umwelt e.V. (IBU e.V.), Rheinufer 108, 53639 Königswinter, Telefon: (022 23) 29 66 79- 0, Telefax: (022 23) 29 66 79-1, E-Mail: info@bau-umwelt.com oder im Internet unter www.bau-umwelt.com.